Intabularea in Cartea Funciara a constructiilor edificate fara autorizatie – efectele Legii nr. 7/2020

- January 15, 2020 -
Intabularea in Cartea Funciara a constructiilor edificate fara autorizatie – efectele Legii nr. 7/2020

Prin Legea nr. 7/2020 pentru modificarea si completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii si pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, publicata in M.O. nr. 8 din 08 ianuarie 2020, au fost aduse modificari importante si in privinta procedurilor legale de inscriere in cartea funciara (denumita in continuare “C.F.”) si implicit a dobandirii dreptului de proprietate asupra constructiilor edificate fara autorizatie de construire, prevederi ce au intrat in vigoare in data de 11.01.2020.

Astfel, prin Art. II pct. 141 din Legea nr. 7/06.01.2020, se modifica prevederile art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, noutatea principala constand in faptul ca dreptul de proprietate asupra constructiilor se poate inscrie in C.F. in baza unei adeverinte/unui certificat de atestare a edificarii constructiei, chiar si in cazul constructiilor pentru care executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire, dar pentru care s-a implinit termenul de prescriptie de 3 ani privind dreptul de a constata contraventiile si de a aplica amenzile.

Certificatul de atestare/adeverinta privind edificarea constructiei va putea fi emis/emisa de catre autoritatea locala in baza urmatoarelor acte:

  • expertiza tehnica cu privire la respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii, inclusiv cu incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate, care sa confirme situatia actuala a constructiilor si respectarea dispozitiilor in materie, si
  • documentatie cadastrala

 

Expertul tehnic care efectueaza astfel de lucrari ar trebui sa detina atestatele necesare potrivit art. 52 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii.

In situatia in care prin expertiza tehnica se constata neindeplinirea tuturor cerintelor fundamentale si a celor relative la incadrarea in reglementarile de urbanism, nu se elibereaza certificatul de atestare/adeverinta privind edificarea constructiei.

Asadar, se disting 3 ipoteze cu privire la inscrierea in C.F. a constructiilor pentru care executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire:

  1. Constructiile realizate inainte de 1 august 2001, se pot inscrie in C.F., in lipsa autorizatiei de construire, in baza certificatului de atestare fiscala si a documentatiei cadastrale, potrvit art. 37 alin (2)3 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996. Pentru detalii se poate accesa si articolul4 scris pe aceasta tema de pe juridice.ro.
  2. Constructiile edificate in perioada dintre data de 01.08.2001 si data de 11.01.2017 (termenul de prescriptie al contraventiei de 3 ani, calculate de la data intrarii in vigoare a Legii nr. 7/2020) pentru care se poate inscrie dreptul de proprietate in C.F. si in lipsa autorizatiei de construire, cu respectarea prevedilor art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, dezvoltat mai sus.
  3. Constructiie edificate dupa data de 11.01.2017, pentru care raman aplicabile dispozitiile art. 265si art. 286din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, care dispun aplicarea sanctiuniiamenzii si desfiintarea lucrarilor executate fara autorizatie, eventual pana la data la care se implineste termenul de prescriptie de 3 ani, existand beneficiul titularului constructiei ca daca in acest interval de 3 ani nu se incheie un process verbal de contraventie, sa poata solicita procedura de emitere a adeverintei/ certificatului de atestare a edificarii constructiei prevazut de art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, cu care sa solicite inscrierea in C.F.

 

Relativ la notatiile aduse de Legea nr. 7/2020 la art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, daca la prima lectura situatia constructiilor edificate fara autorizatie pare entuziasta pentru titularul constructiei, la o analiza detaliata rezulta ca aceste modificari legislative au ca noutate doar eliminarea procedurii de obtinere a Autorizatiei de construire pentru intrarea in legalitate, insa se mentine obligatia efectuarii unei expertize tehnice care sa ateste indeplinirea prevederilor privind urbanismul, procedura care exista si in prevederile legale anterioare.

In acest sens sunt si alte dispozitii recente, respectiv Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 (denumite in continuare “Normele”), care au fost modificate prin Ordinul nr. 3454/2019 pentru modificarea si completarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, aprobate prin Ordinul ministrului dezvoltarii regionale si locuintei nr. 839/2009 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, publicat in M.O. nr. 4 din 06 Ianuarie 2020, care a intrat in vigoare la data de 07.01.2020, deci nu au avut in vedere si modificarile aduse Legii nr.50/1991 prin Legea nr.7/2020 (acestea fiind in lucru).

Prin Art. I, pct. 48 din Ordinul nr. 3454/31.12.2019, s-a schimbat denumirea articolului 59 al Ordinului nr. 839/2009 din “Intrarea in legalitate” in “Lucrari de constructii executate fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia" si s-a abrogat alin. (3) al art. 59, al carui continut era urmatorul:

“(3) In situatia in care constructia realizata fara autorizatie de construire intruneste conditiile urbanistice de integrare in cadrul construit preexistent, autoritatea administratiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizatii de construire in vederea intrarii in legalitate, in coroborare cu luarea masurilor legale care se impun, numai in baza concluziilor unui referat de expertiza tehnica pentru cerinta esentiala de calitate "rezistenta mecanica si stabilitate" privind starea structurii de rezistenta in stadiul fizic in care se afla constructia, precum si pentru cerinta esentiala de calitate "securitatea la incendiu", numai dupa emiterea Acordului de mediu, in conditiile legii.” (N.A. bold).

Astfel, singura reglementare privind autorizatia lucrarilor de construire pentru intrare in legalitate (art. 59 alin. (3) din Norme) a fost abrogata cu consecinta ca aceasta procedura de intrare in legalitate nu mai exista in legislatia aplicabila la aceasta data, ea a fost practic inlocuita cu prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, analizata mai sus, in sensul ca se acorda posibilitatea de inscriere in C.F. a constructiilor edificate fara autorizatie de construire, in baza unui unei adeverinte/unui certificat de atestare a edificarii constructiei, dar doar pentru constructiile pentru care a fost indeplinit termenul de prescriptie (analizat mai sus).

Urmeaza ca autoritatile administrative sa rezolve si aspectele de fapt care nu au o reglementare tranzitorie si care ar putea sa ridice probleme de discriminare, constructii edificate fara autorizatie dar pentru care nu s-a implinit termenul de prescriptie si nu li poate aplica nici procedura de intrare in legalitate, pentru ca a fost abrogata.

In concluzie, dreptul de proprietate asupra constructiilor pentru care executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire se poate inscrie in cartea funciara in baza unui unei adeverinte/unui certificat de atestare a edificarii constructiei cu respectarea prevederilor art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, in forma modificata de Legea nr. 7/2020.

Totodata, potrivit acestor reglementari recente enuntate mai sus, adeverinta/ certificatul de atestare a edificarii constructiei emise in temeiul Legii nr.50/1991, pot constitui actele care justifica inscrierea in cartea funciara, potrivit prevederilor art. 8857 din Cod Civil, asigurand dobanirea dreptului de proprietate, in conformitate cu art. 557. (4)8 Cod Civil, fiind practic o completare la ipotezele de inscriere in cartea funciara prevazute de art. 37 alin (2)9 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, chiar daca prevederile art. 586. (2)10 Cod Civil arata ca nu se poate invoca buna-credinta de catre cel care construieste in lipsa sau cu nerespectarea autorizatiilor cerute de lege.


1 14. La articolul 37, alineatul (6) se modifica si va avea urmatorul cuprins:
"(6) Dreptul de proprietate asupra constructiilor se inscrie in cartea funciara in baza unui certificat de atestare, care sa confirme ca edificarea constructiilor s-a efectuat conform autorizatiei de construire si ca exista proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, sau, dupa caz, a unei adeverinte/unui certificat de atestare a edificarii constructiei. In cazul constructiilor pentru care executia lucrarilor s-a realizat fara autorizatie de construire, iar implinirea termenului de prescriptie prevazut la art. 31 nu mai permite aplicarea sanctiunilor, certificatul de atestare/adeverinta privind edificarea constructiei va fi emis/emisa in baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii, inclusiv cu incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate, care sa confirme situatia actuala a constructiilor si respectarea dispozitiilor in materie si a unei documentatii cadastrale. In situatia in care in expertiza tehnica se constata neindeplinirea tuturor cerintelor fundamentale si a celor relative la incadrarea in reglementarile de urbanism, nu se elibereaza certificatul de atestare/adeverinta privind edificarea constructiei."

2 Art. 5. -
(1) Pentru obtinerea unor constructii de calitate sunt obligatorii realizarea si mentinerea, pe intreaga durata de existenta a constructiilor, a urmatoarelor cerinte fundamentale aplicabile:

  1. rezistenta mecanica si stabilitate;
  2. securitate la incendiu;
  3. igiena, sanatate si mediu inconjurator;
  4. siguranta si accesibilitate in exploatare;
  5. protectie impotriva zgomotului;
  6. economie de energie si izolare termica;
  7. utilizare sustenabila a resurselor naturale.

 

3 Art. 37. -
(2) Constructiile realizate inainte de 1 august 2001, care este data intrarii in vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii si unele masuri pentru realizarea locuintelor, se intabuleaza, in lipsa autorizatiei de construire, in baza certificatului de atestare fiscala prin care se atesta achitarea tuturor obligatiilor fiscale de plata datorate autoritatii administratiei publice locale in a carei raza se afla situata constructia, precum si a documentatiei cadastrale.

4 https://www.juridice.ro/642397/constructii-edificate-fara-autorizatie-efectele-ril-admis-prin-decizia-nr-13-2019-a-iccj.html

5 Art. 26. -
(1) Constituie contraventii urmatoarele fapte, daca nu au fost savârsite in astfel de conditii incât, potrivit legii, sa fie considerate infractiuni:
a) executarea sau desfiintarea, totala ori partiala, fara autorizatie a lucrarilor prevazute la art. 3, cu exceptia celor mentionate la lit. b), c), e) si g), de catre investitor si executant;
(2) Contraventiile prevazute la alin. (1), savârsite de persoanele fizice sau juridice, se sanctioneaza cu amenda dupa cum urmeaza: (…)

6 Art. 28.
(1) O data cu aplicarea amenzii pentru contraventiile prevazute la art. 26 alin. (1) lit. a) si b) se dispune oprirea executarii lucrarilor, precum si, dupa caz, luarea masurilor de incadrare a acestora in prevederile autorizatiei sau de desfiintare a lucrarilor executate fara autorizatie ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, intr-un termen stabilit in procesul-verbal de constatare a contraventiei.

7 Art. 885. -
(1) Sub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobândesc, atât intre parti, cât si fata de terti, numai prin inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea.

8 Art. 557. -
(4) Cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege, in cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeste prin inscriere in cartea funciara, cu respectarea dispozitiilor prevazute la art. 888.

9 Art. 37. -
(2) Constructiile realizate inainte de 1 august 2001, care este data intrarii in vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii si unele masuri pentru realizarea locuintelor, se intabuleaza, in lipsa autorizatiei de construire, in baza certificatului de atestare fiscala prin care se atesta achitarea tuturor obligatiilor fiscale de plata datorate autoritatii administratiei publice locale in a carei raza se afla situata constructia, precum si a documentatiei cadastrale.

10 Art. 586. -

  1. Autorul lucrarii este de buna-credinta daca se intemeiaza fie pe cuprinsul cartii funciare in care, la data realizarii lucrarii, era inscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus inscrierii in cartea funciara, daca, in ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciara si nu a cunoscut pe nicio alta cale viciul titlului sau.
  2. Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credinta cel care construieste in lipsa sau cu nerespectarea autorizatiilor cerute de lege.
© 2020 LTJ & Partners. All Rights Reserved | Design by ThisAgency | Created by E-Novator Data SRL